Friday, April 17, 2015

Waarom de Nederlandse huizenzeepbel geen zeepbel mag heten

We schrijven 20 januari 2000. In een brief aan de Tweede Kamer constateert DNB dat Nederland aankoerst op een huizenzeepbel van de buitencategorie. Met grote gevolgen voor de schuldpositie van huishoudens, de balansen van banken en de financiële stabiliteit van Nederland.

De cijfers liegen er niet om. Tussen 1994 en 1998 was de maximale leenruimte voor een tweeverdienersechtpaar met 86 procent gestegen, van 242.688 gulden in 1994 naar 451.332 gulden in 1998. Daarvan kon volgens DNB slechts een vijfde worden verklaard uit reële salarisstijgingen.

Ook al was er volgens DNB geen reden te vrezen voor een grote kladderedatsj, toch adviseerde de toezichthouder om het maximale leenplafond in de toekomst op 100 procent van de waarde van het onderpand te stellen. Uiteraard in overleg met de sector. Dit was immers het tijdperk-Wellink.

Hoe reageerde de verantwoordelijke minister, vvd-er Gerrit Zalm? Ik citeer: ‘Het rapport onderbouwt de tot dusver gevolgde beleidslijn, waarbij de transparantie van de markt voor hypothecaire kredietverlening voorop staat en het beleid meer in het bijzonder is gericht op het bevorderen van een goede en objectieve verschaffing van informatie bij het verstrekken van hypothecaire leningen.’ Oftewel geen zorgen: transparantie en marktwerking volstaan om de boel gezond te houden.

Om te vervolgen dat ‘het van belang is dat huizenkopers voldoende financieringsmogelijkheden houden’ en dat het dus geen pas geeft om een leningenplafond van 100 procent in te stellen en dat ‘het niet aan de overheid is om de keuze van de consument en de geldverstrekker te bepalen’, maar aan de markt. En dus gebeurde er niets.

Acht jaar later, zes maanden voor het bankroet van Lehman Brothers, zette het IMF in zijn halfjaarlijkse World Economic Outlook Nederland in het rijtje van landen met de grootste ‘onverklaarbare’ overwaardering van huizen: ‘De landen die de grootste onverklaarbare huizenprijsstijgingen hebben doorgemaakt, zijn Ierland, Nederland en het VK – na tien jaar waren de huizenprijzen in deze landen 30 procent hoger dan volgens de “fundamentals” zou horen.’

In de dagen erna brak een stortvloed van kritiek los op de berekeningen van het IMF, met achter de schermen diplomatieke pressie op hoog niveau. 10 april, Wouter Bos in Het Financieele Dagblad: ‘IMF te negatief over Nederland’. Diezelfde dag in het NRC Handelsblad, Ger Hukker van de Nederlandse Vereniging van Makelaars: ‘IMF maakt grote fouten in de analyse’. 11 april, Rabo-econoom De Jong-Tennekes in het Nederlandsch Dagblad: ‘Het IMF slaat de plank volledig mis met zijn waarschuwing dat de kredietcrisis een bedreiging vormt voor de Nederlandse huizenmarkt’. Hukker opnieuw, nu in de Volkskrant: ‘Het is kwalijk dat het IMF zulk slecht onderzoek de wereld in slingert’, en: 'Niks zeepbel, niks 30 procent te duur. Met de huizenmarkt in Nederland is niks mis.'

12 april, Volkskrant-columnist Frank Kalshoven: ‘Het IMF begrijpt de Nederlandse huizenmarkt niet’. 13 april, De Telegraaf: ‘Wellink witheet op IMF: van rapport over huizenmarkt klopt niets’. 15 april, Freek Hoek, PR-man van de Rabobank in Het Financieele Dagblad: ‘Het IMF schaadt Nederlandse banken', 'Het IMF zit ernaast. Maar beleggers schrikken hiervan', aldus Hoek. 'Dit kan zeker effect hebben op de renteopslag die we betalen. Of beleggers zeggen dat ze helemaal geen papier meer van Nederlandse banken kopen’.

19 april, het CPB in de Volkskrant: ‘geen lucht in prijs van huizen’, en: ‘De huizenprijzen zitten ongeveer op het niveau dat je zou mogen verwachten’. 21 april, het IMF trekt de waarschuwing schielijk in: ‘De exacte cijfers moeten met een korreltje zout genomen worden’, aldus een woordvoerder. In 2014 waren de huizenprijzen met 25 procent gedaald en zat het IMF er dus verrassend dichtbij.

Zes jaar na de crisis likt Nederland nog altijd de wonden van zijn geïmplodeerde huizenzeepbel. Van de 4,6 miljoen huishoudens met een hypothecaire schuld hikken er pakweg 1,5 miljoen tegen forse onderwaarde aan. Dat is een derde van alle huishoudens, meer dan de kwart die in de VS op het dieptepunt van de crisis onder water stond.

En waren het in de VS overwegend de laaggeschoolden aan de onderkant van de arbeidsmarkt die hun onroerend goed vermogen zagen verdampen, in Nederland zijn het vooral de 45-minners die onder water staan. Volgens DNB kijkt 60 procent van de leeftijdcohorten tussen de 25 en 45 jaar aan tegen onderwaarde, is tussen de 45 en 50 jaar het percentage met onderwaarde en overwaarde min of meer gelijk, terwijl iedereen boven de 50 forse tot zeer forse (meer dan een ton) overwaarde heeft.

Huizenzeepbellen zijn verschrikkelijk: ze hebben nieuwkomers op de huizenmarkt gedwongen zich tot hun oren in de schulden te steken, net op het moment dat ook de zorg voor kinderen en ouders op het gezinsbudget drukt. Ze hebben in Nederland tot scherp stijgende woonlasten geleid (na Griekenland en Denemarken met 30 procent van het besteedbaar inkomen de hoogste van Europa), ze hebben de omvang van de hypothekenportefeuille op de bancaire balansen verder opgestuwd, ze hebben kwetsbare huishoudens opgezadeld met een van de hoogste private schuldenlasten ter wereld en ze hebben huishoudens, banken en de Nederlandse economie op onverantwoorde wijze blootgesteld aan plotselinge disrupties in het interbancaire leenverkeer. Zo bleek na het bankroet van Lehman Brothers op 15 september 2008.

Van de vier Nederlandse grootbanken moesten er twee worden genationaliseerd, had er een forse kapitaalinjecties en staatsgaranties nodig en moest een handvol kleinere banken en verzekeringsmaatschappijen ofwel bij de overheid aankloppen ofwel bij grotere collega’s toevlucht zoeken. De directe schade voor de Nederlandse belastingbetaler bedroeg volgens de Rekenkamer 129 miljard euro, waarmee Nederland tot de zwaarst getroffen landen behoort. Om over de indirecte schade in de vorm van gemiste groei – in 2015 is de Nederlandse economie per hoofd van de bevolking nog altijd 5 procentpunt kleiner dan in 2008 – baanverlies, faillissementen, gestegen zelfmoorden en dalend kindertal maar te zwijgen.

En dus zou je verwachten dat de politieke elite alles op alles zet om huizenzeepbellen in de toekomst te voorkomen. Onder het motto: eens maar nooit weer. Inderdaad zijn de leenvoorwaarden verscherpt: er is een aflossingverplichting geïntroduceerd, de aftrekbaarheid is gelimiteerd en er is een lager leenplafond overeen gekomen. Maar de invoeringstermijn is lang en de maatregelen zijn onvoldoende om Nederland in de pas te laten lopen met meer restrictieve buitenlanden. Terwijl de Zweedse centrale bank een leenplafond van 50 procent overweegt, kan je in Nederland nog altijd een huis kopen zonder eigen geld.

Het komt door de schaamteloze lobby van een bancaire sector die niets heeft geleerd, niets is vergeten en die de Nederlandse economie zes jaar na de grootste crisis sinds de jaren dertig nog altijd in een wurggreep houdt. Neem het document dat de NVB op 26 mei 2014 het licht deed zien, getiteld ‘The Dutch housing market’. Het is de klunzige poging van de Nederlandse bankenlobbyist om het beeld dat in het buitenland bestaat van de Nederlandse huizenmarkt, namelijk dat Nederland zucht onder een huizenzeepbel van Ierse proporties en wereldkampioen hypotheekschulden is, bij te stellen.

In het document bestaat de NVB het niet alleen te ontkennen dat er iets mis is met de huizenmarkt, maar ook te beweren dat de oorzaak van de problemen niet bij de banken maar bij fiscus en huurders ligt: ‘In Nederland hebben fiscale aftrekposten een grote rol gespeeld bij de ontwikkeling van zowel de huizenmarkt als de hypotheekmarkt. De omvangrijke en strikt gereguleerde huurmarkt is ook een factor geweest.’

Of neem het aanstaande eerherstel van de verpakte hypotheek, een langgekoesterde wens van Nederlandse bankiers. Voor de crisis waren Nederlandse banken voor hun financiering zwaar afhankelijk geworden van deze markt. Pakweg een derde van alle Nederlandse hypotheken is als obligatie weggezet bij buitenlandse banken en pensioenfondsen.

Geen wonder dus dat de NVB in haar bijdragen aan de Bazelse consultatierondes voor nieuwe buffereisen (Bazel 3) er op bleef hameren dat de internationale toezichthouder bij haar regelgeving rekening moest houden met het ‘uitzonderlijk goede track record’ van Nederlandse securitisaties tijdens de crisis. En daarmee bedoelde de NVB de lage faillisementen: Nederlandse securitisaties zijn ‘prime’, niet ‘sub-prime’. En daarmee verzweeg de NVB gemakshalve de rol die securitisatie had gespeeld bij het opblazen van de Nederlandse huizenzeepbel.

Of zoals Rob Koning, directeur van de Dutch Securitisation Association – een inittiatief van het inmiddels verscheden Holland Financial Centre, opgericht in september 2013 om de reputatie van de verpakte hypotheek op te vijzelen – in een uitzending van Argos op 21 juni 2014 toegaf: ‘Wat wij hopen, is dat de economie weer gaat aantrekken, mensen weer huizen gaan kopen, dat de hypotheekschuld weer voorzichtig gaat toenemen. En dat moet gefinancierd worden en dat kan niet met een teruglopende securitisatiemarkt.’

Om eraan toe te voegen dat de huizenprijsdaling van de afgelopen zes jaar een afwijking was en terugkeer naar het prijsniveau (en schuldenpeil) van 2008 het streven moet zijn. Om dat mogelijk te maken heeft Koning de ECB, Bazel en DNB onophoudelijk bestookt: ‘Overal hebben we duidelijk gemaakt dat we hebben geleerd van de fouten van het verleden. We hebben in Nederland en andere Europese landen een securitisatieproduct dat degelijk in elkaar zit, dat veilig is, waarover heel duidelijke informatie wordt verstrekt. En passen jullie je regels hier nou eindelijk eens op aan.’ Terug naar 2008 – duidelijker kan het niet worden gezegd.

Het heeft alles te maken met de lucratieve geldmachine die het hypotheekbedrijf voor banken is. Ga maar na: volgens berekeningen van het Amsterdamse Centrum voor Recht en Economie bedraagt de bruto rentemarge op hypothecaire kredieten een slordige 3 procent. Op een hypotheekportefeuille van 650 miljard euro betekent dat een netto inkomstenstroom van bijna 20 miljard euro per jaar. Afgezet tegen operationele baten van 15 miljard euro, 7,3 miljard euro en 13 miljard euro in 2013 voor respectievelijk ING, ABN Amro en Rabobank betekent dit dat bijna 60 procent van de bancaire inkomsten afkomstig is van het hypotheekbedrijf. En zo goed als risicovrij: sinds 1993 valt een groeiend deel van de verstrekte hypotheken (driekwart in 2012)  onder de Nationale Hypotheek Garantie en is het wanbetalingsrisico dus voor de staat. En als het echt mis gaat – zo heeft de crisis geleerd – zijn het de belastingbetalers die er voor opdraaien, niet de bankiers.

Voeg er nog wat advies- en bemiddelingskosten, kosten voor bankgaranties, bereidstellingsprovisie, rente en kosten eventuele overbruggingskredieten, bouwrentes en boeterentes, om maar te zwijgen van de commissies die securitisaties de bank opleveren aan toe en het is evident waarom banken niets liever deden (en doen) dan hypotheken slijten; waarom hypotheken de grootste post op de balansen van de Nederlandse grootbanken zijn: 209 miljard euro op een bancaire balans van 670 miljard euro bij Rabobank, 290 miljard euro (Nederlandse en buitenlandse hypotheken) op een balans van 880 miljard euro bij ING en 150 miljard euro op een balans van 372 miljard euro bij ABN Amro; waarom bankiers en (bank)economen ook na de crisis bij hoog en bij laag ontkennen dat Nederland een huizenzeepbel heeft gekend omdat de ‘fundamentals’ in orde zouden zijn en Nederland gevrijwaard is gebleven van Spaanse spookvilla’s en Ierse spookdorpen.

En waarom de hypotheekrenteaftrek nog altijd als voornaamste boosdoener wordt gezien en niet de soepele leenvoorwaarden van banken, terwijl deze fiscale faciliteit al sinds 1893 bestaat en ook andere landen die kennen, waardoor levensgroot vragen opdoemen als waarom hier en waarom nu? 



5 comments:

  1. Goed stuk, nu zou het nog nuttig zijn om te onderzoeken hoe het mogelijk is geweest dat banken, en makelaars en niet te vergeten de hypotheekadviseurs het voor elkaar hebben gekregen om tientallen jaren achtereen de prijs van huizen op te drijven. Het was al vele jaren zichtbaar dat huizen in Nederland veel duurder waren dan bijvoorbeeld in Duitsland.

    ReplyDelete
  2. Hoe dat mogelijk is geweest? Door onverantwoord veel geld uit te lenen. Eerst was 2 tot 2,5x je jaarsalaris het uitgangspunt. Wat extra geleend kon worden op het inkomen van een eventuele partner moest in 8 jaar afgelost worden.
    Uiteindelijk mochten beide inkomens tot wel 4,5x (!!) voor de volle looptijd meetellen.

    Van de veel hogere leensommen konden veel hogere koopsommen betaald worden. Dat hadden de makelaars razendsnel door, dus stegen de huizenprijzen. Konden mensen met een bepaald salaris nog steeds eenzelfde soort huis, alleen dan tegen een veel hogere koopsom. Dat kon ook niet anders dan mislopen ...

    En nu gaan de banken hun invloed dus weer inzetten om de huizenmarkt opnieuw de nek om te draaien ...

    Gelukkig ben ik al jaren niet-financierbaar in de ogen van de banken én heb ik een betaalbaar huurhuis kunnen bemachtigen.

    ReplyDelete
  3. Spaanse spookvillas... veelal niet max. gefinancierd ( door buitenlanders veelal..) , ruim 600 % in waarde gestegen sinds de jaren negentig waarop een correctie (..) volgde van cirka 45 % tot nu . Nederland zou dromen van dit scenario.

    ReplyDelete
  4. Waarom hier en waarom nu? Omdat we dit zelf de ruimte geven en creëren. En omdat sommige dingen binnen deze sector gewoon eenmaal kunnen.

    ReplyDelete
  5. Recent onderzoek van DNB laat zien dat steeds meer huizen (deels) met eigen geld worden afgetikt. Dit duidt erop dat de hypothecaire schuldenberg afneemt. Het huidige probleem zijn ook niet die schulden (zeker gezien lage rente), maar het gebrek aan huizen. Als er meer en sneller zou worden gebouwd, zou vraag en aanbod beter in evenwicht zijn, en zouden ook die prijsstijgingen geremd worden.

    ReplyDelete